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什么是建设工程价款优先受偿权？
近一段时期以来，因部分项目发包方欠付工程款，集团各单位作为原告起诉发包方的案件逐渐增多。在诉讼中，为了依法维护施工单位的合法权益，建设工程价款优先受偿权是必须要主张的。那么，什么是建设工程价款优先受偿权？其应当如何行使？
我们先看案例：开发商邑都公司开发“邑都上城”楼盘，由建机公司负责施工。因邑都公司拖欠建机公司工程款，双方于2013年7月11日签订协议书，约定邑都公司以15套房屋作价733.08元抵偿欠付工程款，建机公司可以将抵偿的房屋出售，邑都公司配合购房人办理权属证书；协议书附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。
协议签订后，邑都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机公司。2016年4月28日，建机公司与邑都公司签订了13份《商品房买卖合同》，约定将附表中约定的13套房屋卖出，邑都公司开具了13份商品房买卖合同约定房屋的销售不动产统一发票，并有部分合同在登记机关进行了合同备案。
因邑都公司另有债务纠纷，被紫杰公司等诉至法院。紫杰公司在其他案件中申请法院对邑都公司包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产予以查封，并向法院起诉请求判决准许执行案涉13套房屋；但建机公司以其享有建设工程价款优先受偿权为由，要求排除紫杰公司的强制执行。
法院审理后认为,承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机公司与邑都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机公司与邑都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合法律规定的工程价款优先受偿权实现方式。因此，建机公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰公司的强制执行，故裁定驳回紫杰公司的诉讼请求。
通过案例可以看出，建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利，是法律授权承包人保障工程价款实现的一项特殊制度安排。《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。简单地说，发包人欠付承包人的工程款，可以通过拍卖建设的工程来实现债权。在发包人面临其他众多债权人时，承包人的债权具有一定程度的优先性，可在拍卖工程价款里面优先受偿债权。但是，建设工程价款优先受偿权的实现有诸多限制，在实践中需要注意以下方面：
一要注意优先受偿的权利主体。优先受偿权的主体是“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”。根据最高人民法院的司法裁判观点，依法享有工程价款优先受偿权的人必须与发包人存在直接的施工合同关系，建设工程的勘察人、设计人、分包人、实际施工人、监理人以及与发包人无合同关系的装饰装修工程的施工人均不应享有此项权利。
二要注意优先受偿权的行使条件。根据有关司法解释的规定，承包人应在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付结算工程价款之日起算。建设工程施工合同是否有效，一般不影响工程价款优先受偿权；建设工程价款优先受偿权不因建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，承包人仍有权依法就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，但法律、司法解释另有规定的除外；承包人行使建设工程价款优先受偿权，不以工程竣工并交付为前提，无论工程是否完工，工程质量合格的，承包人均可主张优先受偿权。
三要注意优先受偿权的行使方式。承包人行使建设工程价款优先受偿权，既可以通过提起诉讼或者申请仲裁的方式，也可以通过直接向发包人主张权利的方式；直接向发包人主张权利的，承包人对此负有举证证明责任；以诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权的，人民法院可予以判决确认。在此还需注意，根据最高人民法院的裁判观点，承包人直接向发包人主张工程款优先受偿权的，应当达成工程折价协议。承包人的单方主张（如发函）并非正确的行权方式，不能起到催告优先受偿权的法律效果
四要注意优先受偿权的权利顺位。优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但仍落后于“商品房消费者主张价款返还请求权”。最高人民法院明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其“房屋交付请求权”优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。此处“房屋交付请求权”要满足“居住目的”“已支付全部价款”等条件，否则，仍应以“建设工程价款优先受偿权”为第一顺位。
我们先看案例：开发商邑都公司开发“邑都上城”楼盘，由建机公司负责施工。因邑都公司拖欠建机公司工程款，双方于2013年7月11日签订协议书，约定邑都公司以15套房屋作价733.08元抵偿欠付工程款，建机公司可以将抵偿的房屋出售，邑都公司配合购房人办理权属证书；协议书附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。
协议签订后，邑都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机公司。2016年4月28日，建机公司与邑都公司签订了13份《商品房买卖合同》，约定将附表中约定的13套房屋卖出，邑都公司开具了13份商品房买卖合同约定房屋的销售不动产统一发票，并有部分合同在登记机关进行了合同备案。
因邑都公司另有债务纠纷，被紫杰公司等诉至法院。紫杰公司在其他案件中申请法院对邑都公司包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产予以查封，并向法院起诉请求判决准许执行案涉13套房屋；但建机公司以其享有建设工程价款优先受偿权为由，要求排除紫杰公司的强制执行。
法院审理后认为,承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机公司与邑都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机公司与邑都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合法律规定的工程价款优先受偿权实现方式。因此，建机公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰公司的强制执行，故裁定驳回紫杰公司的诉讼请求。
通过案例可以看出，建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利，是法律授权承包人保障工程价款实现的一项特殊制度安排。《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。简单地说，发包人欠付承包人的工程款，可以通过拍卖建设的工程来实现债权。在发包人面临其他众多债权人时，承包人的债权具有一定程度的优先性，可在拍卖工程价款里面优先受偿债权。但是，建设工程价款优先受偿权的实现有诸多限制，在实践中需要注意以下方面：
一要注意优先受偿的权利主体。优先受偿权的主体是“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”。根据最高人民法院的司法裁判观点，依法享有工程价款优先受偿权的人必须与发包人存在直接的施工合同关系，建设工程的勘察人、设计人、分包人、实际施工人、监理人以及与发包人无合同关系的装饰装修工程的施工人均不应享有此项权利。
二要注意优先受偿权的行使条件。根据有关司法解释的规定，承包人应在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付结算工程价款之日起算。建设工程施工合同是否有效，一般不影响工程价款优先受偿权；建设工程价款优先受偿权不因建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，承包人仍有权依法就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，但法律、司法解释另有规定的除外；承包人行使建设工程价款优先受偿权，不以工程竣工并交付为前提，无论工程是否完工，工程质量合格的，承包人均可主张优先受偿权。
三要注意优先受偿权的行使方式。承包人行使建设工程价款优先受偿权，既可以通过提起诉讼或者申请仲裁的方式，也可以通过直接向发包人主张权利的方式；直接向发包人主张权利的，承包人对此负有举证证明责任；以诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权的，人民法院可予以判决确认。在此还需注意，根据最高人民法院的裁判观点，承包人直接向发包人主张工程款优先受偿权的，应当达成工程折价协议。承包人的单方主张（如发函）并非正确的行权方式，不能起到催告优先受偿权的法律效果
四要注意优先受偿权的权利顺位。优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但仍落后于“商品房消费者主张价款返还请求权”。最高人民法院明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其“房屋交付请求权”优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。此处“房屋交付请求权”要满足“居住目的”“已支付全部价款”等条件，否则，仍应以“建设工程价款优先受偿权”为第一顺位。